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suiranjin 发表于 3 天前
日前的股东大会上,万科表示期望通过拆分,实现市值进一步增长,并披露未来要控股多个北京中医医院雀斑上市平台,以实现万亿市值目标。

目前,万科首先想要拆分的物业服务板块发展情况如何?资本市场将给出怎样的估值?物业板块之外,万科还有哪些资产有上市价值?

换一种方式扩张

万科准备打造万亿平台时,第一个想要拆分的板块就是万科物业。从万科官以及其总部的企业标识来看,这种分拆已运作多时。

不久前的股东大会上,万科总裁郁亮称,本来希望把万科物业上市事宜放后面一点,但发现形势不等人,所以正加快研究。

想做社区O2O,物业管理面积的规模是关键。据了解,目前全国的物业管理面积存量约250亿平方米,每年还以10亿平方米左右的速度增加,但在这么大的市场里,占比最高的彩生活也只拥有2亿多平方米。

虽然有不少同行进入,但相比广阔的市场,这仍是一片蓝海,彩生活总裁唐学斌在今年的业绩报告会上称。或因此,去年以来,资本市场给予彩生活的估值曾一度超过其母公司花样年。

但现在的扩张成本已经不低。今年2月,为拿下深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权,彩生活付出了3.3亿元,而该公司未经审核综合资产净值仅1.13亿元。

另一个问题是,快速扩张能否兼顾服务质量?唐学斌曾坦言,在其收购的一些社区里,由于前物管公司服务差,不少设施都需要升级,所以这些社区要达到彩生活的标准,需要时间。

一名私募基金经理向《每日经济新闻》表示,当前,如果想获得资本市场青睐,首先报表中的负债不能太高,这意味着收购成本要尽量降低,用最少的钱打造平台,累积优势。

作为社区概念的后来者,万科物业也需要在未来几年达到数量级增长,才能达成平台的规模优势。为避免过高的收购成本,它换了一种方式来实现扩张。

万科称不玩概念

彩生活成为第一只社区O2O概念股之后,后来者还有机会吗?

上述私北京哪能治白癜风不复发募基金经理表示,资本市场给彩生活的估值,证白癜风的有效治疗方法明了这一模式是可行的,所以会源源不断地有房企拆分打包物业板块上市,这些后入者想上市,还会找出新的概念,在估值上甚至有可能超越彩生活。

当包括中海物业在内的诸多竞争对手也要走分拆上市这条路时,万科物业准备怎么突围呢?

郁亮的思路不是讲一个不同的故事,而是抓服务质量。他称,不要迷信差异化,并非差异化才能成功,比拼的应是奋斗和扎实。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向表示,有时候某只股票在二级市场的走向很好,并不一定意味着投资者看好该公司的商业模式,有可能是企业概念加资金推动,所以在研究市场对万科物业的估值时,要从万科物业本身的价值入手。

他表示,与一些物业管理公司相比,万科物业在谈合作收购时,没有硬性要求对方给予盈利保障,不单单是从资本运作的角度出发,而是从经营项目入手,因此万科的现金流更为实在。至于社区O2O这一商业模式,目前看来只是概念,并不能带来实质的营收。

黄立冲认为,万科物业的价值远在其他某些企业之上。不过,这并不意味北京青春痘医院地图着万科物业分拆上市后,其二级市场的股价一定高过其他公司,这还要看有没有资金推动。

欲作城市配套商

万科物业之外,郁亮正在培养更多的业务板块。如新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓、创业产业园、物流地产、健康养老服务、装修与智能家居。

万科内部人士称,所有的尝试,总方向只有一个,即城市配套服务商,先从事业合伙人入手,将组织结构理顺,然后重点抓三大业务(住宅地产、消费地产、产业地产),将主营业务之外的放手交给小草计划。

据郁亮介绍,目前,物业、物流、养老、社区商业等,都是可以看得到的模块。他希望万科未来能够有更多业务独立上市,成为多业态上市平台的一个控股集团。

其中,物流地产是万科产业地产的一个分支。万科董秘谭华杰曾向《每日经济新闻》表示,物流地产供不应求,国内满足现代物流的仓储面积不超过一亿平方米,行业空间大,三年内可见大变化。

他认为,物流地产最核心的竞争力是融资成本,与国内物流地产开发商相比,拥有海外融资渠道的万科,无疑占据优势。

在社区商业上,万科正在建立产品线,已依次建立万科生活广场、万科里等品牌。与传统商业相比,万科的社区商业主要面对社区居民,如推出与教育相关的产品。

目前,万科的社区商业正与其传统的住宅业务形成合势,如东莞松山湖项目,住宅销售为社区商业引入客流,社区商业则在满足业主商业需求的同时,还能提升周边住宅售价。
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